요즘 부동산 시장의 거래량이 감소하고, 일부 지역에서는 하락 거래가 나오는 상황에 부동산 유동화 증권 투자에 대한 관심을 갖는 경우도 많습니다. 이번 포스팅에서는 부동산 유동화 증권 투자는 어떤 투자 방법이며, 이 투자의 장점과 단점은 무엇인지 알아보겠습니다.
*모든 투자는 투자자가 위험을 감수하는 것이 당연합니다.
부동산 유동화 증권이란?
부동산 유동화 증권은 부동산을 기초 자산으로 하는 자산유동화증권입니다. 쉽게 말하면 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 유동성이 높은 자산으로 바꾸어 놓는 것을 말합니다. 이 때, 자산유동화증권이란 금융기관이 보유하고 있는 비유동성 자산을 현금화하는 과정에서 발행되는 증권으로, 부동산 PF 대출, 매출채권, 유가증권 등이 있습니다.
부동산 유동화 증권은 주택담보대출 채권을 기초자산으로 하는 RMBS와 상업용 부동산 담보대출 채권을 기초자산으로 하는 CMBS로 구분됩니다.
RMBS는 Residential Mortgage-Backed Securities의 약자로, 은행이나 저축은행 등에서 주택 구입자에게 대출한 채권을 한국주택금융공사 등에 양도하고, 그 대가로 RMBS를 발행받아 자금을 조달하는 방식을 의미합니다.
CMBS는 Commercial Mortgage-Backed Securities의 약자로, 상업용 부동산에 대한 대출 채권을 기초자산으로 하는 자산유동화증권입니다.
부동산 유동화 증권을 구매하는 방법 3가지
1. 부동산 DABS 거래 플랫폼을 이용
부동산 DABS 거래 플랫폼은 블록체인 기술을 기반으로 부동산을 디지털화한 수익증권을 발행하고 거래하는 서비스입니다. 예를 들어, 카사코리아는 모바일 앱을 통해 중소형 상업부동산에 대한 부동산 DABS를 공모하고, 투자자들에게 배정하고, 거래할 수 있도록 합니다. 투자자는 최소 5,000원부터 부동산 DABS에 투자할 수 있으며, 앱을 통해 주식처럼 자유롭게 거래할 수 있습니다. 다른 부동산 DABS 거래 플랫폼으로는 루센트블록과 펀드블록글로벌이 있습니다.
2. 증권거래소에서 부동산 펀드나 리츠(REITs)에 투자
부동산 펀드나 리츠는 부동산에 투자한 수익을 투자자들에게 배분하는 간접투자 상품입니다. 투자자는 증권거래소에서 주식처럼 부동산 펀드나 리츠의 증권을 사고 팔 수 있습니다. 예를 들어, 한국거래소에서는 다양한 부동산 펀드와 리츠를 거래할 수 있습니다.
3. 금융회사에서 부동산 펀드를 구매
금융회사는 증권회사나 은행 등이 될 수 있으며, 투자자에게 부동산 펀드를 판매하고 있습니다. 투자자는 금융회사의 홈페이지나 앱을 통해 부동산 펀드를 구매할 수 있습니다. 예를 들어, [신한금융투자]에서는 다양한 부동산 펀드를 제공하고 있습니다.
이러한 방법을 통해 부동산 유동화 증권을 구매할 수 있습니다. 하지만 투자에 앞서서는 반드시 해당 증권의 세부 사항, 위험 요소, 수익률 등을 철저히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
부동산 유동화 증권 투자의 장점
1. 투자의 접근성을 높임.
부동산은 유동성이 낮고 투자금액이 크기 때문에 직접 투자하는 것이 쉽지 않습니다. 그러나 부동산 유동화 증권은 부동산을 작은 단위로 분할하고 디지털화하여 온라인 플랫폼에서도 쉽게 거래할 수 있습니다. 특히 부동산 유동화 증권은 일반적인 부동산 시장의 가격 변동성에 영향을 덜 받고, 투자자들의 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 투자자들이 원하는 시점에 매수하거나 매도할 수 있다는 장점이 크기 때문에 일반투자자도 소액으로 다양한 중ㆍ소형 부동산에 투자할 수 있습니다.
2. 투자의 투명성과 안전성을 높임.
부동산 유동화 증권 투자는 블록체인 기술을 활용합니다. 블록체인은 거래 내역을 여러 참여자들이 공유하고 검증하는 방식으로, 거래 내역을 공개하기에 거래의 신뢰성과 효율성을 높입니다. 또한, 위조나 변조를 방지할 수 있습니다. 그리고 스마트 컨트랙트라는 자동화된 계약 시스템을 통해 투자자와 발행자 간의 계약 이행을 보장할 수 있습니다.
3. 투자 수익성을 높임. (부동산 시장의 경기가 좋지 않을 때)
부동산 유동화 증권은 부동산의 임대료나 매각 수익을 투자자들에게 배당합니다. 그러므로 저금리 시대에도 부동산의 수익률을 유지하거나 향상시킬 수 있습니다. 일반적으로 금리가 낮아지면 부동산 투자의 수요가 증가합니다. 수요가 증가하면 부동산 가격이 오르고, 부동산 규제 또한 강화됩니다. 이 경우, 부동산 투자의 난이도도 높아지게 되고, 수익률도 낮아질 수 있습니다. 그러나 부동산 유동화 증권은 부동산의 임대료나 매각 수익을 투자자들에게 배당하기 때문에 부동산 시장의 경기가 좋지 않을 때 상대적으로 높은 수익률을 유지할 수 있습니다.
부동산 유동화 증권 투자의 단점
1. 투자 정보의 비대칭이 심함.
부동산 유동화 증권의 발행과 운용에는 복잡한 구조화 금융 기법이 사용되기 때문에 투자자들이 증권의 실질적인 가치와 위험을 정확하게 이해하기 어렵습니다. 유동화 전문 회사는 자산과 증권에 대한 정보를 가장 잘 알고 있으나, 이를 투자자들에게 공개하지 않거나 왜곡할 수 있습니다. 예를 들어, 유동화 전문 회사는 자산의 품질이나 가치가 낮은 경우, 이를 숨기거나 과장하여 투자자들을 유인할 수 있습니다. 또한, 회사의 이익을 위해 자산의 관리, 운용, 처분을 부당하게 수행할 수도 있습니다. 이로 인해 정보의 비대칭이 발생할 수 있고, 투자자가 잘못된 결정을 내릴 수도 있습니다.
2. 투자 변동성이 높음.
부동산 유동화 증권의 가격은 부동산 시장뿐만 아니라 금융 시장의 영향도 많이 받기 때문에 예측하기 어렵고 변동성이 높을 수 있습니다. 특히, 부동산 시장과 금융 시장이 서로 다른 방향으로 움직이는 경우에는 부동산 유동화 증권의 가격은 더욱 불안정해질 수 있습니다.
예를 들어, 금융 시장에서 금리가 상승하면, 부동산 유동화 증권의 수익률도 상승해야 합니다. 그러나 부동산 유동화 증권의 수익률은 부동산의 수익과 가치 변동에도 영향을 받으므로, 금리 상승에 따라 증가하지 않을 수 있습니다.
3. 블록체인 기술의 불확실성
부동산 유동화 증권은 블록체인 기술을 활용하여 거래의 투명성과 안전성을 높일 수는 있으나 여전히 이 기술의 개인 정보 보호나 금융규제 면에서는 불확실한 부분이 많습니다.
블록체인 기술은 부동산 유동화 증권의 발행과 거래에 대한 정보를 공개하고 공유하기 때문에, 개인정보보호나 금융규제에 위반될 수 있습니다. 예를 들어, 블록체인 기술은 부동산 유동화 증권의 발행과 거래에 참여하는 투자자들의 신원이나 거래내역 등을 분산원장에 기록하고 공개합니다. 그러나, 이러한 정보는 투자자들의 개인정보나 재산권을 침해할 수 있으며, 부동산 유동화 증권의 발행과 거래에 관한 국가별 법률이나 규제와 충돌할 수 있습니다.
또한, 블록체인 기술은 부동산 유동화 증권의 발행과 거래에 필요한 정보를 분산원장에 저장하고 공유하기 때문에, 기존의 중앙화된 관리 시스템과 호환성이 떨어질 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 유동화 증권의 발행과 거래에는 부동산의 소유권, 가치, 수익, 위험 등에 관한 정보가 필요한데, 이러한 정보는 각각 다른 기관이나 법률에 따라 관리되고 있습니다. 따라서, 블록체인 기술과 기존의 관리 시스템을 연동하려면 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 부동산 유동화 증권 투자의 장단점에 대해 알아보았습니다. 부동산 유동화 증권은 부동산 투자의 새로운 방식으로, 투자자들에게 많은 기회를 제공합니다. 하지만 부동산 유동화 증권만으로 투자를 결정하는 것은 위험할 수 있습니다. 부동산 유동화 증권 외에도 부동산 시장의 동향, 부동산 유동화 증권의 종류와 특성, 부동산 유동화 증권의 발행자와 운용자 등 다양한 요인을 고려해야 합니다. 또한 부동산 유동화 증권은 시장 상황에 따라 변동할 수 있으므로, 정기적으로 검토하고 조정하는 것이 필요합니다. 부동산 유동화 증권을 통해 장기적인 투자 성과를 높이려면, 투자 전략을 세우고, 꾸준하게 관리하고, 분산 투자를 하는 것이 중요합니다.
