우리는 살면서 반드시 2개의 거주 형태 중 한 가지를 선택해야 합니다.
전세, 월세로 거주하거나, 내 집 마련, 즉 집을 매매에서 거주하는 것입니다.
요즘에는 다양한 이유로 전세, 월세로 거주하는 사람들이 많습니다.
지방에서 수도권으로 올라와 대학 생활을 하는 대학생들은 대부분 대학가 근처에서 월세로 거주합니다. 그리고 사회 초년생들도 사회에 나온 지 얼마 되지 않기에 모아둔 종잣돈이 적다 보니, 대부분 월세를 선택합니다. 또한 직주근접이 중요한 사람들은 주변의 주택을 매매하거나 전세로 살기에 돈이 부족한 경우, 월세를 선택하기도 합니다.
이렇게 월세로 거주할 경우, 섣불리 계약하기 전에 한 가지 꼭 확인해야 할 것이 있습니다.
바로, 월세 보증 보험입니다.
이번 포스팅에서는 월세 보증 보험이 무엇이고, 월세 보증 보험 가입의 장점과 단점에는 무엇이 있는지 알아보겠습니다.
월세 보증 보험이란
월세 보증금 보험과 월세 보증금 반환보증보험은 임차인의 보증금을 보호하는 데 목적이 있지만, 가입 주체와 보호의 범위에서 차이가 있습니다.
월세 보증금 보험은 임차인이 자신의 월세 보증금을 보호하기 위해 가입하는 보험입니다. 이 보험은 임대인이 계약의 조건을 이행하지 못해 보증금을 반환하지 않거나 월세를 체납할 때, 보험 회사가 임차인에게 월세보증금을 지급하여 금전적 손실을 보상해줍니다.
반면에, 월세 보증금 반환보증보험은 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않을 때, 보증기관이 임차인에게 대신 보증금을 지급하고, 이후 보증기관이 임대인에게 보증금을 청구하여 회수하는 구조입니다. 이 보험은 임차인이 임대인의 재정적 실패나 법적 문제로 인해 보증금을 회수하지 못하는 경우에 대비해 마련된 것입니다. 이 보험 역시 임차인이 보증금을 안전하게 확보할 수 있도록 보장합니다.
간단히 말해, 월세 보증금 보험은 임차인이 직접 가입하여 보증금을 보호하는 반면, 월세 보증금 반환보증보험은 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급하고 임대인에게 회수하는 방식입니다. 두 보험 모두 임차인의 보증금을 보호하지만, 가입자와 보호의 범위가 다르다는 점에서 차이가 있습니다.
월세 보증 보험 가입의 장단점
일반적으로는 월세 보증금 보험을 가입하는 것이 자신의 보증금을 지킬 수 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다. 그렇지만 세부적인 것들을 따져보면 이 보험에도 장점과 단점이 함께 존재합니다.
내 상황에서 월세 보증금 보험을 가입하는 것이 정말 더 유리할 지 꼼꼼하게 따져보고 가입하는 것이 좋습니다.
장점
- 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보험사에서 대신 반환해줍니다.
- 세입자가 자신의 보증금을 보호 받을 수 있으며 이는 법적인 효력이 있습니다.
- 월세 보증금 보험에 가입 할 때, 사회복지기금에 일정 금액이 기부됩니다.
요즘에는 반전세와 같은 형태로 거주하는 경우가 많습니다.
예를 들면, 보증금 1억에 월세 40만원, 보증금 4억에 월세 20만원 등 내가 거주하는 주택의 전, 월세 시세에 따라 보증금과 월세 또한 천차만별입니다.
보증금의 규모가 크다면 보호 장치를 위해서 월세 보증 보험에 가입하는 것이 좋습니다. 집주인이 임대사업자라면 집주인이 이에 가입하는 것은 의무입니다. 이 경우 임대인, 즉 집주인이 보험료의 75%를 부담하고, 세입자는 25%를 부담하면 됩니다.
단점
- 내린 보증금만큼 월세가 올라갈 수 있습니다.
- 보증금 보험료는 세입자 부담이므로, 매월 보험료를 내야 합니다. 주거로 인한 월 지출 부담이 커질 수 있습니다. 보험료는 보험 회사마다 다르지만, 일반적으로 월세보증금의 0.5%~1% 정도입니다.
- 임차인은 보험 가입을 원해도, 임대인이 동의하지 않으면 보험 가입이 어려울 수 있습니다. 임대인은 보험 가입을 거부할 수 있는 권리가 있으며, 보험 가입을 요구하는 임차인을 거절할 수 있습니다.
- 임차인은 보험 가입 시에 임대인의 동의서와 신분증 사본, 임대차 계약서 등의 서류를 준비해야 하므로, 절차가 복잡할 수 있습니다.
만약 세입자가 장기적으로 거주할 계획이 있다면, 보증금을 올리고 월세를 낮추는 것이 경제적으로 유리할 수 있습니다. 그러나, 짧은 기간 거주(일반적으로 1년 미만의 단기 임차)를 계획하고 있다면, 보증금을 내리고 월세를 높이는 것이 보증금을 지키기에는 조금 더 유리할 수 있습니다.
일반적인 대학가 근처 원룸의 경우, 보증금 1000만원에 월세 60-70만원이 요즘의 평균적인 시세라고 합니다. 월세 60-70만원도 적은 금액이 아닌데, 이에 보험료까지 낼 경우 주거에 들어가는 비용이 올라갈 수 있습니다.
결론적으로, 월세 보증 보험을 가입하기 위해서는 자신의 상황을 먼저 꼼꼼하게 따져보는 것이 필수입니다.
또한 보험 가입 시 유의 사항이 있습니다.
우선
선순위 채권이란, 부동산이 경매나 공매에 팔릴 때 가장 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 가진 채권입니다. 예를 들어, 부동산에 대해 대출을 받았다면, 그 대출금을 선순위 채권이라고 합니다.
그리고 임대보증금이란, 부동산을 임대할 때 임대인에게 주는 돈으로, 임대 기간이 끝나면 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어, 월세 100만원에 보증금 1억원으로 집을 빌렸다면, 그 보증금 1억원을 임대보증금이라고 합니다.
이 두 가지를 합친 금액이 주택 가격의 100%를 넘어가면 안됩니다.
그 이유는, 만약 부동산이 경매나 공매에 팔리게 되면, 선순위 채권자가 먼저 돈을 다 가져가고, 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없기 때문입니다. 예를 들어, 주택 가격이 10억원이고, 선순위 채권이 8억원, 임대보증금이 3억원이라면, 주택이 10억원에 팔려도 선순위 채권자가 8억원을 가져가고, 임차인은 2억원밖에 못 받습니다.
내가 월세로 거주하려는 주택의 근저당이 얼마나 잡혀있는지 확인해야 하고, 조금이라도 불안하거나 석연치 않은 구석이 있다면 계약하지 않는 것이 좋습니다.
월세 보증 보험에 대한 가입 방법은 여러 곳에서 제공되고 있습니다.
서울시 월세보증보험, 한국주택금융공사 월세지켜줌서비스 등이 있습니다.
보험에 들 때, 보험회사가 내 주는 돈과 내가 내는 돈이 상품마다 다르고, 내 상황에 따라도 다릅니다. 그래서 보험회사에 직접 물어보는 게 제일 정확하고 좋습니다.
임대 보증금을 보호하는 또 다른 방법
- 월세를 제때에 완납하세요.
지불한 것을 증명해야 할 경우를 대비하여, 거래 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 이체할 때는 항상 (월세)라는 것이 명시되도록 메모를 남기는 것도 좋습니다. 온라인 뱅킹을 통해 이체 결과를 한 눈에 보기 쉽게 출력할 수 있습니다. - 임대차계약서에 확정일자를 기재하고 전입신고를 꼭 하세요.
전입신고는 임차인이 임대주택에 거주하는 사실을 주민등록상으로 등록하는 것입니다. 확정일자는 임대차계약서에 임차인과 임대인이 서명하고 날인한 날짜를 말합니다.
전입신고와 확정일자를 받으면, 임차인은 임대차보증금 반환채권을 보호받아 임차권의 대항력 및 우선변제력을 확보할 수 있습니다.
여기서 임대차보증금 반환채권이란, 임차인이 임대차계약을 종료한 이후, 보증금을 반환받지 못하는 상황이 발생했을 때 법원에 소송을 제기하여 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리를 의미합니다.
전입신고와 확정일자를 받으려면, 임차인은 임대차 계약을 맺은 후 14일 이내에 주민센터에 방문하여 신청하면 됩니다. 신청 절차가 간편하고 비용이 저렴합니다.
그러나, 전입신고와 확정일자를 받기 위해서는 임차인이 임대주택에 실제로 거주해야 하며, 계약기간 종료 후에도 주택거주가 필수입니다. 또한, 전입신고와 확정일자를 받은 후에는 다른 곳에 전입신고를 할 수 없습니다.
전세뿐만 아니라 월세도 확정일자를 기재하고 전입신고를 하면 임차권의 대항력과 우선변제력을 확보할 수 있습니다.
이외에 또 다른 방법으로는 보증금을 대출하는 것도 있습니다. 보증금이 크다면 (이 기준은 개개인마다 다를 수 있습니다.) 보증금을 대출 받아 월세를 내는 것이 가능합니다. 이 때, 상환 의무는 대출한 본인에게 있는 것이 맞습니다.
그렇지만 보증금을 반환 받지 못할 경우에 대비한 특약을 계약 시 미리 작성하는 것도 하나의 방법일 수 있습니다.
특약 예시: 임대차계약기간 만료일까지 임대보증금을 반환해주지 못한 경우, 그 다음날에 임차권등기에 필요한 서류를 교부하여 주고 임차권 등기에 적극 협조해준다.
특정한 조건 하에서, 임대인과 임차인 간의 별도의 계약이 존재하거나 법적 절차에 의해 임대인이 보증금을 반환할 법적 의무가 생겼을 때, 임대인이 대출 기관에 대출금을 직접 갚아야 할 수 있습니다.
예를 들어, 임차인이 월세 보증금을 대출 받았고, 임대인이 이에 대한 질권 설정에 동의한 경우, 임대인은 임차 기간이 끝나고 임차인이 퇴거할 때 대출금을 상환하는 책임이 있을 수 있습니다. 이러한 상황에서는, 임대인이 금융기관에 대출금을 상환한 후, 남은 보증금을 임차인에게 돌려주어야 합니다.
하지만, 이 경우 대출금에 대한 이자가 발생하므로 세입자의 상황에 맞게 더 유리한 쪽으로 결정하면 됩니다.
월세 보증 보험은 임차인의 월세보증금을 안전하게 보호하는 유용한 제도입니다. 월세 보증 보험에 가입하면, 월세보증금을 줄이고, 돌려받기 쉽고, 안전하게 관리할 수 있습니다. 다만 보험료를 포함한 거주 비용이 함께 증가할 수 있다는 단점 등도 고려하는 것이 좋습니다. 월세 계약을 맺을 때, 자신의 현재 상황에 대해 충분히 고려한 이후 월세 보증 보험에 가입하는 것을 고려해보기를 바랍니다.
